Attività ricettive in condominio tra limiti e divieti

La crisi economica degli ultimi anni ha contribuito ad incrementare il numero di proprietari che decidono di destinare i propri immobili per attività di tipo ricettivo.

L’aumento dei bed &breakfast e di altri esercizi similari è certificato, non soltanto nelle grandi città, ma anche nelle località turistiche medio-piccole, favorito anche dalla tecnologia, come testimonia il successo di piattaforme come Airbnb.

Quando i locali da destinare ad attività ricettive sono collocati all’interno di edifici condominiali, l’ostacolo maggiore è rappresentato dai conflitti che possono sorgere tra gli abitanti del condominio, che vanno ad aggiungersi ai vari adempimenti burocratici.

In genere, i condòmini hanno un atteggiamento di diffidenza verso questo tipo di attività; le considerano un pericolo per la sicurezza dell’edificio e una minaccia per la loro tranquillità domestica. In effetti, l’attività ricettiva finisce spesso per entrare in conflitto con le contrapposte esigenze degli altri proprietari.

Il regolare uso delle parti e degli spazi comuni, la tutela della quiete domestica, la riservatezza: sono questi alcuni degli aspetti che, inevitabilmente, possono essere alterati dal via vai continuo di turisti o clienti all’interno dell’edificio condominiale.

B&B in condominio: si può?

Le tipologie di attività ricettiva esercitabili in condominio sono molteplici. Più avanti ci soffermeremo ad evidenziarne le principali differenze. In questo volumetto concentriamo la nostra attenzione sulle principali problematiche che riguardano quella che è sicuramente una delle attività più diffuse: il bed & breakfast.

• È possibile avviare un’attività di bed & breakfast nell’appartamento in condominio?
  
• Bisogna chiedere prima l’autorizzazione all’amministratore o all’assemblea?
  
• Il regolamento di condominio può vietare tale attività?

Queste sono alcune delle domande più frequenti poste dai condòmini che intendono destinare a B&B tutta o parte della propria unità immobiliare.

Diciamo subito che questo tipo di attività, di per sé, non è vietata. In termini generali, è consentita anche senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale, perché attiene all’uso e al godimento della proprietà esclusive.

Ricordiamo che l’assemblea di condominio non può intervenire in vicende che riguardano l’uso e il godimento delle proprietà esclusive; almeno fino a quanto tale uso e godimento non vada a incidere negativamente sui diritti degli altri condòmini sulle parti comuni.

Tra l’altro, si tenga presente che «l’esercizio dell’attività di affittacamere non modifica la destinazione d’uso a civile abitazione degli appartamenti in cui è condotta» (Cass. civ., sent. 20 novembre 2014, n. 24707).

Lo stesso discorso vale per i B&B, dalla giurisprudenza assimilati all’attività di affittacamere (Trib. Roma, sent. 10 gennaio 2018, n. 510).

Occorre valutare caso per caso

Non si può sostenere neppure che l’attività in questione violi, di per sé, l’art. 1122 cod. civ., ai sensi del quale «nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio», oppure gli artt. 1102 e 1120 cod. civ., in tema di pari uso delle cose comuni, di stabilità, di sicurezza e di decoro architettonico dell’edificio.

Tali norme costituiscono senza dubbio un limite che il singolo condòmino deve sempre rispettare.

Tuttavia, la loro violazione va valutata ed accertata caso per caso, verificando se in concreto l’attività ricettiva del singolo proprietario reca pregiudizi o limitazioni ai diritti degli altri condòmini.

In tale contesto, al condòmino che abbia destinato i locali ad attività di B&B e che la gestisca in proprio, possono essere eccepite, per esempio:

• la presenza di eventuali danni alle parti comuni condominiali provocati dall’attivi
• tà; la presenza di immissioni rumorose intollerabili;
• limitazioni o pregiudizio dei diritti degli altri condòmini su beni o spazi comuni;
• pregiudizi alla sicurezza ed alla privacy.

In ogni caso, in presenza di danneggiamenti delle parti comuni e di pericolo, potrebbe anche essere giustificata – fermo il rispetto della normativa sulla privacy – l’installazione di videocamere ai sensi dell’art. 1122-ter cod. civ., secondo il quale le deliberazioni concernenti l’installazione sulleparti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall’assemblea a maggioranza (500 millesimi e la maggioranza degli intervenuti).

Capita spesso che l’attività ricettiva venga svolta da una società o impresa titolare utilizzando appartamenti presi affitto all’interno di edifici condominiali.

In questo caso, il proprietario delle unità immobiliari rimane comunque responsabile nei confronti degli altri condomini per eventuali violazione delle “regole condominiali”.

Eventuali pregiudizi vanno provati in concreto

La valutazione di eventuali illegittimità deve essere effettuata in concreto, così da poter accertare se l’attività oggetto di doglianza – seppur non espressamente vietata dal regolamento – violi le regole condominiali dettate a tutela della tranquillità dei condòmini e il pacifico godimento delle singole unità (Trib. Roma, sent. 7 ottobre 2016, n. 18557).

Prova che, per esempio, con riferimento alla turbativa della sicurezza e della tranquillità dei condomini, potrebbe consistere in verbali della autorità locali conseguenti a turbative ed eventi delittuosi, o connessi all’afflusso di soggetti estranei alla compagine condominiale.

Notizia da Consulente Immobiliare de IL SOLE 24 ORE

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